Sanierungskredit

Was versteht man darunter?

Der Begriff Sanierungskredit ist rechtlich nicht definiert und wird daher in unterschiedlichen Zusammenhängen verwendet. Allgemein spricht man von einem Sanierungskredit im Zusammenhang mit einem Bankdarlehen, das der Wertsteigerung oder Werterhaltung einer Immobilie dient. Der Darlehensnehmer ist der Immobilienbesitzer. Mieter, die ihre Wohnung neu tapezieren wollen, sind keine potentiellen Sanierungskreditnehmer, sondern müssen dafür einen normalen Konsumentenkredit aufnehmen.

Wertveränderungen bedenken

Wer sich mit dem Gedanken von Sanierungsmaßnahmen an seinem Haus trägt und diese mit einer Kreditaufnahme finanzieren möchte, sollte zunächst die Frage klären, was genau zu tun ist und ob diese Arbeiten nur dem Werterhalt der Immobilie dienen oder ob sie zu einer Wertsteigerung führen. Einer neuer Außenanstrich verändert den Wert nicht, ein neuer Außenanstrich mit Fassadendämmung ganz erheblich. Wenn man das Notwendige und das Wünschenswerte für sich selbst vorentschieden hat, sollte man sich fragen, welche Mittel zur Verfügung stehen und ob sie angemessen sind bzw. einer Wertsteigerung entsprechen.

Hinweis:
Eine Kreditaufnahme führt stets zu einer finanziellen Belastung, deren Höhe im Rahmen der allgemeinen Lebensituation tragbar sein sollte. Immobilienbesitzer werden von den Banken oft zu großzügig beurteilt.

Kredite für Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden werden auf dreierlei Art gewährt:

  1. Der klassische Sanierungskredit – ein zweckgebundener Ratenkredit ähnlich dem „gewöhnlichen“ Konsumkredit mit regelmäßig günstigeren Konditionen
  2. Die traditionelle Baufinanzierung mit Grundbucheintrag und Baukreditzinsen – bei höheren Summen die günstigste Variante
  3. Der gewöhnliche Ratenkredit für jedermann.

Die Zweckbindung

Die Zweckbindung ist das eigentliche Merkmal des klassischen Sanierungskredits. Bei der Ausgestaltung der Vertragsbedingungen spielen die Kredithöhe und die Kundenbeziehung eine entscheidende Rolle. Finanziert wird stets ein konkretes Projekt – also der neue Gartenzaun oder ein neuer Außenanstrich – und inwieweit die Kostenvoranschläge Teil des Kreditvertrages sind, ist Teil der Verhandlungen mit der Bank. Schwierigkeiten treten hier immer dann auf, wenn die Sanierungsarbeiten teilweise oder gänzlich in Eigenleistung erbracht werden sollen und nur die Materialien über Kredite finanziert werden.

Info:
Im Normalfall wird das Erbringen einer Leistung eines Handwerkers durch die Abnahme bestätigt, bei der Eigenleistung ist dies nicht möglich. Hier wird man oft auf den normalen, nicht zweckgebundenen, Ratenkredit zurückgreifen.

Kosten für Grundbucheintragung

Wird eine Finanzierung durch einen Kredit mit Besicherung durch eine Grundschuld erwogen, muß man die Kosten für die Eintragung im Grundbuch bei der Kalkulation berücksichtigen. Normalerweise entsteht ein Kostenvorteil durch die niedrigere Zinslast erst bei deutlich fünfstelligen Darlehensbeträgen. Auch sollte nicht bereits eine andere Grundschuld eingetragen sein.

Die öffentliche Hand fördert Sanierungsmaßnahmen durch zinsgünstige Kredite. Diese werden von der bundeseigenen Bank KfW über die Geschäftsbanken ausgereicht.

Gut zu wissen:
In der Praxis betrachten jedoch leider viele Banken die Kreditgewährung durch die KfW als schädigend für das eigene Geschäft und weisen den Kunden nicht auf diese Möglichkeit hin oder beziehen sie erst bei größeren Finanzierungen ein.

Was sollte man bei einer Sanierung unbedingt beachten?

Der erste Schritt ist immer die Definition des Vorhabens und die Festlegung des Umfangs der Arbeiten. Viele Dinge lassen sich zusammen einfacher erledigen oder werden sehr oft als Paket von den Handwerksfirmen angeboten: Dachdecker bieten so gut wie immer auch Dachrinnen und die entsprechenden Ablaufrohre an, Maler bauen auch den Wintergarten etc.

Da aber in Deutschland alles gesetzlich geregelt ist, sollte man sich stets versichern und es sich notfalls bestätigen lassen, dass das Vorhaben im Rahmen der Gesetze nicht zu beanstanden ist. Manchmal sind auch Nachbarrechte betroffen oder die Denkmalschutzbehörden. Erst wenn das Projekt in jeder Hinsicht genehmigt ist, sollte man zur Finanzierung schreiten.

Hinweis:
Für genehmigte Kredite, die nicht abgerufen werden, kann die Bank eine Bereitstellungsprovision verlangen.

KfW Finanzierungsmöglichkeiten

Wer eine Sanierungsmaßnahme plant, die energetische Maßnahmen beinhaltet, die nicht genutzten Raum oder Gewerberaum in Wohnraum umwandelt oder ein Baudenkmal betrifft, sollte sich immer über Finanzierungsmöglichkeiten durch die KfW informieren und sich dabei von den Banken nicht einschüchtern lassen. Vorzügliche Ansprechpartner sind bei energetischen Maßnahmen die Heizungs- und/oder Solarfirmen, die die entsprechenden Produkte anbieten. Sie kennen die Förderpraxis der KfW regelmäßig am besten und viele bieten ihre Produkte als förderfähiges Paket an.

Manche leisten auch Hilfestellung bei der Finanzierung: das kann, muß aber nicht, vorteilhaft für den Kunden sein. Bei Baudenkmälern hilft eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde, die manchmal auch mit einem Zuschuß oder einem Förderkredit behilflich ist.

Hinweis:
Einschränkend ist anzumerken, dass beim gegenwärtigen Zinsniveau der berechenbare finanzielle Vorteil bei Förderkrediten oft kaum ins Gewicht fällt und mit dem höheren Verwaltungsaufwand abgewogen werden muß.

Steuerliche Absetzbarkeit

Nur der Vermieter kann Zinsen für Baumaßnahmen von der Steuer absetzen. Handwerkerkosten für Sanierungen können direkt steuerlich geltend gemacht werden, jedoch nur maximal 6.000 Euro pro Jahr und nur per Banküberweisung bezahlte Rechnungen für Arbeitskosten einschließlich Anfahrt, nicht jedoch für Materialkosten. Dies gilt jedoch nur für die selbstgenutzte Wohnung oder das selbstgenutzte Haus und nur für die Bestandserhaltung: die bestehende Garage kann neu gestrichen aber nicht statt des manuell zu bedienenden Tores ein elektrisches eingebaut werden.

Man vermeidet Ärger – nicht nur mit dem Finanzamt, auch mit den Handwerkern, wenn man bereits bei der Angebotseinholung auf der Trennung von Arbeitskosten und Materialkosten besteht. Ein Problem entsteht regelmäßig bei einem Zweifamilienhaus, bei dem eine Wohnung vom Eigentümer genutzt wird.

Info:
Hier sollte die Vorgehensweise mit dem Finanzamt abgesprochen werden. Als praktikabel haben sich hier getrennte Rechnungskreise mit zwei Darlehen herausgestellt.

Die Bonität entscheidet

Auch ein Antrag auf einen Sanierungskredit ist nur ein Kreditantrag: für die Bank ist die Bonität des Kunden ausschlaggebend. Diese setzt sich zusammen aus der persönlichen Bonität, also der Einkommenssituation und dem bisherigen Zahlungsverhalten, der Vermögensituation und seit einiger Zeit auch aus seiner Zukunftsperspektive zusammen.

Die EU-Bürokratie hat eine Wohnbau-Immobilienkreditrichtlinie erlassen, die den Banken vorschreibt, in die Beurteilung eines Kreditkunden seine berufliche Perspektive während der Kreditlaufzeit einfliessen zu lassen. Rentner sind dadurch als Kreditkunden eigentlich ausgeschlossen, es sei denn, sie sind vermögend. Bei kleineren Summen kann auch hier auf den normalen Ratenkredit ausgewichen werden. Stets hilfreich ist eine zweite Person als Mit-Antragsteller.

Die eigenen Fähigkeiten nicht überschätzen

Das Allerwichtigste allerdings ist die schonungslose Ehrlichkeit bei der Beurteilung der eigenen Fähigkeiten. Viele können ein Zimmer neu anstreichen, manche es tapezieren aber benötigen schon bei der Wahl der richtigen Farbe und der richtigen Werkzeuge fachliche Beratung.

Umso größer der Umfang der Sanierungsmaßnahmen wird, umso größer wird auch regelmäßig die Zahl der beteiligten Gewerbe und umso schwieriger wird auch die Zusammenstellung eines im Umfang angemessenen Kreditantrags.

Info:
Für viele ist die Inanspruchnahme eines Baugutachters, der die Maßnahme – auch mit Eigenleistung – plant und begleitet oder der Abschluss eines Vertrages zum Festpreis mit einem Bauunternehmen für alle Gewerke die nervenschonenste und letztendlich billigste Lösung, da diese Dienstleister stets auch passende Finanzierungsangebote vermitteln.