Wohnungsbaufinanzierung

In Zeiten steigender Mietpreise und niedriger Zinsen scheint es finanziell sehr interessant zu sein, Wohneigentum zu schaffen. Der Immobilienmarkt boomt, die Immobilienpreise steigen nicht so sprunghaft wie die Mieten. Nach der schwindelerregenden Entwicklung in den vergangenen Jahren hat sich der Markt etwas beruhigt.

In Stadtrandlagen oder auf dem Land ist es noch möglich, günstig Wohneigentum zu erwerben. Langfristig betrachtet sind Immobilien immer noch eine solide Kapitalanlage – sofern nicht überteuert gekauft bzw. finanziert wird.

Es ist jedoch egal, ob Neubau oder Gebrauchtimmobilie, die Kaufpreise sind ohne Finanzierung kaum zu realisieren. Bei einer Bestandsimmobilie ist – zusätzlich zum Kaufpreis – noch der eventuell anfallende Sanierungsaufwand zu berücksichtigen. Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu kaufen, sieht sich zahlreichen Finanzierungsmöglichkeiten gegenüber. Doch welche ist individuell geeignet? Um die Entscheidungsfindung zu erleichtern, werden nachfolgend die unterschiedlichen Baufinanzierungsarten beleuchtet.

Baufinanzierungsdarlehen

Bei der klassischen Baufinanzierung wird ein sogenanntes Annuitäten-Darlehen aufgenommen. Monatlich wird ein gleichbleibender Betrag getilgt, der sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Entsprechend der finanziellen Möglichkeiten, wird der Tilgungsanteil und die Sollzinsbindung (ab 1 %) gewählt. Je niedriger die Tilgung, desto höher ist die Zinsbelastung in den ersten Jahren.

Hinweis:
Die Zinsbindung (ab 5 Jahren) wirkt sich auf die Zinshöhe aus – je länger der Zeitraum, desto höher der Zinssatz. Der Finanzierungszeitraum beträgt bei einem Eigenheim in der Regel 25-30 Jahre und bei einer Eigentumswohnung 10 Jahre. Sondertilgungen sind bei den meisten Kreditgebern möglich.

Bausparvertrag

In den sechziger und siebziger Jahren war der Bausparvertrag die klassische Finanzierungsform von Immobilien. Die Kreditzinsen waren sehr hoch (über 10 %) und der Bausparvertrag bot nach der Ansparphase (ca. 40 % der Bausparsumme) eine günstige Finanzierung (1,5 % bis 3 %).

Wer kurzfristig ein Darlehen für einen Immobilienkauf benötigt, für den ist der Bausparvertrag ungeeignet. Er sieht eine Mindestsparzeit von 18 Monaten vor, eine Vertrags-Abschlussgebühr (1 % bis 1,6 % der Bausparsumme), und eine Zuteilungszeit. Wer einen Immobilienkauf oder eine Renovierung/Sanierung längerfristig plant und Eigenkapital ansparen möchte, kann diese Finanzierungsform ins Auge fassen.

Info:
Allerdings liegt der Guthabenzins für die Ansparphase bei 0,10 %. Unter Umständen können vermögenswirksame Leistungen und staatliche Zuschüsse eingerechnet werden. Des weiteren ist der Bausparvertrag steuerlich abzugsfähig.

Finanzierung über Wohn-Riester

Bei dieser Finanzierungsart werden die Beträge aus den Riester-Sparplänen für Immobilienkredite genutzt. Sie können entweder in Annuitäten-Darlehen oder Bausparverträge einfließen. Der Personenkreis, der Wohn-Riester nutzen kann ist eingeschränkt. Dies sind gesetzlich rentenversicherte Angestellte oder Selbstständige, Beamte oder Beamten gleichgestellte Personen, Erwerbs- oder Dienstunfähige, Bezieher von Arbeitslosengeld I und II.

Zur Abschöpfung der kompletten staatlichen Zuschüsse (154 Euro Grundzulage, 185 Euro für Kinder vor 2008 geboren, 300 Euro für Kinder ab 2008 geboren, 200 Euro einmaliger Berufseinsteigerbonus für Personen unter 25) müssen 4 % des jährlichen Einkommens in den Vertrag eingezahlt werden. Dies sind bei einem Jahreseinkommen von 45.000 Euro 1.800 Euro. Maximal förderfähig sind 2.100 Euro pro Jahr.

Gut zu wissen:
Der Betrag wird am Jahresende mit 2 % verzinst. So wird das sogenannte Wohnförderkonto aufgebaut. Spätestens mit 68 Jahren muss dieses aufgelöst werden. Der Betrag ist dann einkommenssteuerpflichtig. Die Vorteile der Steuerentlastung (Sonderausgabenabzug) in der Ansparphase kehren sich also in der Rentenphase in das Gegenteil.

Bei Nutzung von Wohn-Riester für die Immobilienfinanzierung, gehen die steuerlichen Zulagen direkt als Tilgung in den Darlehensvertrag oder Bausparvertrag. Immobilien, die über Wohn-Riester finanziert werden, müssen eigengenutzt sein.

Finanzierung über eine Lebens- bzw. Rentenversicherung

Der Vorteil dieser Finanzierung ist, dass die Schuldzinsen steuerlich geltend gemacht werden können. Daher ist sie ideal einsetzbar für die Vermietung einer Immobilie. Gezahlt werden nur die Zinsen und keine Tilgung. Die Kapitalleistung aus der Versicherung kann nach Ende der Laufzeit für die Darlehenstilgung verwendet werden.

Hinweis:
Allerdings ist diese nicht steuerfrei, was bei der Finanzierung berücksichtigt werden muss. Der Vorteil liegt – neben der vollen Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen – in der Absicherung der Angehörigen.

KfW-Wohneigentumsprogramm

Wer eine Immobilie über ein Darlehen finanzieren möchte, kann unter Umständen von KfW-Förderprogrammen profitieren. Diese sind zweckgebunden und einkommensunabhängig. Die Zinsen des KfW-Kredites sind günstig und es können tilgungsfreie Anfangsjahre vereinbart werden. Das Förderprogramm muss allerdings zu Beginn der Finanzierung beantragt werden.

Info:
Zuschüsse oder Kredite können gewährt werden für energieeffizientes Bauen oder Sanieren, Wohnkomfort und Einbruchschutz, altersgerechtes Umbauen. Über die aktuellen Fördermöglichkeiten berät jede Bank oder Versicherung.

Tipps zur Immobilienfinanzierung

1. Die Gesamtkosten berücksichtigen

Zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie fallen sogenannte Erwerbsnebenkosten an. Diese sind länderspezifisch. Daher sollte sich jeder darüber informieren, welche Grunderwerbssteuer anfällt. Etwa 1,7 Prozent der Kaufsumme müssen als Notarkosten eingerechnet werden. Unter Umständen kommen noch Maklergebühren dazu.

2. Eigenkapital überprüfen

Immobilienfinanzierungen sind mit und ohne Eigenkapital möglich. Banken setzen allerdings 30 % Eigenkapital voraus. Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, umso höher sind die Zinsen.

3. Monatliche Belastung berechnen

Diese errechnet sich aus Zins und Tilgung (zum Beispiel 2,5 % Zinsen und 1 % Tilgung). Je niedriger die jährliche Tilgung, umso länger ist der Tilgungszeitraum und umso teurer wird Gesamtdarlehen. Die monatlichen Raten sollten dennoch bequem finanzierbar bleiben (Mietersatz). Bei einer Finanzierungssumme von 200.000 Euro liegt die monatliche Belastung bei einem Zinssatz von 1,5 % Zinsen und einer 1 %igen Tilgung bei 418,33 Euro.

Hinweis:
Bei einer 2 %igen Tilgung steigt die monatliche Rate auf 585 Euro. Zusätzlich zur monatlichen Tilgung müssen die anfallenden Kosten einkalkuliert werden (Müll, Strom, Grunderwerbssteuer, Rücklagenbildung von Instandhaltungen etc.). Bei der Berechnung der monatlichen Tilgung auf jeden Fall auch mögliche Zuschüsse berücksichtigen.

4. Zinsbindung und Sondertilgungen beachten

Bei der Finanzierung unbedingt die Zinsbindung weise auswählen – in der Regel 10 Jahre. Da für längere Zinsbindungen höhere Zinsen berechnet werden, lohnen sich diese speziell in Niedrigzinsphasen. Zu Beginn der Finanzierung ist der Zinsanteil sehr hoch. Um schneller zu einem positiveren Zins-/Tilgungsverhältnis zu kommen, sind Sondertilgungs-Möglichkeiten sehr hilfreich.

5. Rücklagen bilden

Die monatliche Tilgungsrate sorgt dafür, dass die Immobilie abgezahlt wird. Um jedoch künftige Instandhaltungen und Modernisierungen finanzieren zu können, sollten liquide Mittel vorhanden sein. Daher empfiehlt es sich, ein Rücklagenkonto anzulegen und monatlich einen festen Betrag einzuzahlen.

Fazit

Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, eine Immobilie zu finanzieren. Neben den Prämissen beim Kauf (Lage, Kaufpreis, Marktentwicklung), sind die individuellen finanziellen Gegebenheiten zu berücksichtigen. Eine Immobilie kann ohne Eigenkapital finanziert werden, jedoch sind die Finanzierungskosten dann deutlich höher. Um die monatliche Belastung dauerhaft stemmen zu können, müssen die monatlichen Gesamtkosten realistisch kalkuliert und Rücklagen mit eingerechnet werden.

Gut zu wissen:
Beim Vergleich der Finanzierungsangebote sind – neben dem effektiven Zinssatz – auch die Gesamtkosten der Finanzierung zu betrachten. Dabei sind der gewählte Tilgungsanteil und mögliche Sondertilgungen entscheidende Kriterien.